Factibilidad urbanística · Ciudad de Buenos Aires

Cuánto se puede construir en un lote, y si el negocio cierra.

LoteUrbano toma cualquier parcela de CABA, lee la normativa oficial del Código Urbanístico, calcula la capacidad constructiva, la plusvalía y los derechos, simula el negocio inmobiliario y entrega un informe profesional listo para presentar.

Consultar un lote Ver qué incluye

Con una dirección o la nomenclatura sección-manzana-parcela alcanza para empezar.

Pantalla de LoteUrbano con la consulta de Av. Medrano 820: superficie construible y vendible, línea de frente interno y área edificable

NormativaCódigo Urbanístico vigente

CapacidadVolumen, superficies y perfil

EconomíaCostos, ventas, flujo y TIR

SalidaInforme en Word, PDF o web

El informe

Once capítulos, de la parcela a la conclusión.

Cada estudio sigue la misma estructura, de modo que un inversor, un propietario o un desarrollador pueda leerlo de corrido y encontrar siempre lo mismo en el mismo lugar.

01 — 02

Parcela y normativa

Datos catastrales, dimensiones, documentación oficial, unidad de edificabilidad, altura máxima, plano límite, retiros, afectaciones, protección patrimonial y usos admitidos.

Edificabilidad

Línea de frente interno y centro libre de manzana, perfil con retiros, balcones, patios, completamiento de tejido con los linderos, superficies por nivel y balance de m² vendibles.

Plusvalía y derechos

Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable y derechos de construcción según la Ley Arancelaria vigente, con el detalle de cada concepto.

05 — 07

Mercado, costos y ventas

Precios de la zona, costo de obra e indirectos, honorarios, impuestos detallados, preventa por escenarios, flujo de fondos, equity necesario y escenario óptimo.

08 — 10

Preciario, resultados y tasación

Resultado, margen, TIR y múltiplo sobre capital propio. Si el negocio no cierra, el informe dice por qué y a qué valor de terreno o precio de venta cerraría.

Informe final

Carátula, resumen, índice, planos, croquis acotados, vista de frente, corte, volumetría y conclusiones, exportable a Word, PDF o HTML con la firma del profesional.

Cómo funciona

Tres pasos.

Ingresá el lote

Dirección o sección-manzana-parcela. LoteUrbano consulta los sistemas públicos del Gobierno de la Ciudad y trae normativa, geometría, croquis y plano índice.

Ajustá el supuesto

Tipología, subsuelos, cocheras, alturas de los linderos, precios de venta, costo de obra, preventa y financiamiento. Todo queda a la vista y se puede corregir.

Descargá el informe

Un documento completo, con gráficos y cifras, listo para enviar a un cliente, un socio o un banco.

Precio

Creá tu cuenta gratis. Pagá el informe que necesitás.

Sin cuenta ves los datos de cualquier parcela. Con tu cuenta gratuita accedés a la normativa aplicable y la capacidad constructiva, y tenés 2 informes completos gratis cada 30 días (3 durante el mes de lanzamiento), que quedan guardados en tu cuenta. El informe profesional con número y código de verificación se habilita por parcela.

Sin cuentaDatos de la parcela: ubicación, medidas, catastro e imágenes.
Cuenta gratuitaNormativa, restricciones, L.F.I., completamiento de tejido y superficie construible, más 2 informes completos gratis cada 30 días (3 en el lanzamiento).
Informe por parcelaPlusvalía y derechos, mercado, costos, flujo de fondos, resultados, tasación e informe descargable en Word, PDF y HTML.
Packs para profesionalesDe 5 y 10 informes, con descuento, para usar en las parcelas que quieras.
PagoCon Mercado Pago: tarjeta de crédito o débito y dinero en cuenta.

Gráficos

Dibujos que se entienden en una reunión.

Todos salen solos al consultar la parcela, con las medidas oficiales, los edificios linderos relevados, el catálogo patrimonial y los parámetros del Código. Los de capacidad constructiva son de Av. Medrano 820, en Almagro; los patrimoniales, de Av. Chile 374, en San Telmo (APH 1). Tocá un dibujo para verlo completo.

Croquis de la manzana con las calles, todas las parcelas, la línea de frente interno, el centro libre y las troneras de esquina — Trazado en la manzana con L.F.I., L.I.B., troneras y parcelas linderas

Volumetría del edificio posible nivel por nivel, con enrase al lindero, plano límite y retiros — Volumetría por niveles con completamiento de tejido

Volumen edificable de Ciudad 3D redibujado por LoteUrbano, con los edificios existentes de la manzana en transparencia — Volumen de Ciudad 3D entre los edificios existentes de la manzana

Vista de frente con los linderos, la altura de enrase y los retiros del completamiento de tejido — Vista de frente: completamiento de tejido con los linderos

Corte normativo con la superficie de cada piso, la altura máxima y el plano límite — Corte con altura máxima, plano límite y superficie por piso

Plano de la manzana con cada parcela coloreada según su nivel de protección patrimonial y la parcela consultada destacada — Inmuebles catalogados de la manzana, según la Base APH (San Telmo)

Siluetas de la superficie de cada nivel del edificio posible — Siluetas de superficie por nivel

Plano oficial del Atlas del Código Urbanístico con los inmuebles catalogados del APH 1 San Telmo – Avenida de Mayo — Plano del Atlas del Código Urbanístico: inmuebles catalogados del APH 1

Esquema de los cinco casos de la parcela respecto de la línea de frente interno, con el caso de la parcela destacado — Situación de la parcela frente a la L.F.I., según el Código

Plano de entorno con escuelas, farmacias, centros de salud, subte y servicios en un radio de 800 metros — Plano de entorno: escuelas, salud, transporte y servicios a 800 m

Fuentes

Datos oficiales, cálculo transparente.

Cada cifra del informe indica de dónde sale y qué artículo la respalda. Lo que la fuente no informa, la herramienta lo señala para que el profesional lo complete.

Ciudad 3D / EPOKEdificabilidad, alturas, plusvalía, catalogación, distritos especiales y afectaciones de la parcela.
USIGNormalización de direcciones, geometría de parcela y manzana, cartografía y ortofoto.
CatastroCroquis de parcela, perímetro de manzana, plano índice y datos de superficie y frente.
PlaneamientoListado de manzanas atípicas con disposición de la DGIUR y Base APH de inmuebles protegidos, incluido el catálogo preventivo.
Tejido UrbanoRelevamiento fotogramétrico de alturas edificadas, para los linderos del completamiento de tejido.
Código UrbanísticoTítulos 6 y 9 y Anexo II: morfología, retiros, patios, completamiento de tejido y protección patrimonial.
Ley ArancelariaDerechos de construcción y valores de incidencia para el cálculo de la plusvalía.
MercadoPrecios de venta y de obra de referencia, editables para cada estudio.

Para desarrolladores, inversores, inmobiliarias y colegas

Antes de comprar un lote, saber qué se puede hacer con él.

Un estudio de prefactibilidad en minutos, con el rigor de un informe profesional y la posibilidad de revisarlo en cada supuesto.

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